Abriendo Puertas: el alquiler social como entrada a la vivienda con alcance nacional
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) lanzó el programa Abriendo Puertas – Alquiler el cual busca facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a hogares que hoy presentan dificultades para ingresar o mantenerse en el mercado formal. El primer llamado cuenta con 75 unidades y está destinado a hogares monoparentales y jóvenes entre 18 y 29 años.
El Explorador consultó al subsecretario del MVOT, Christian di Candia, sobre la primera etapa del programa, su expansión territorial, el alcance del subsidio y las otras herramientas que el ministerio prepara para facilitar el acceso a la vivienda.
Di Candia explicó que Abriendo Puertas es más amplio que el llamado que acaba de comenzar y que, además del alquiler social, incorporará otras herramientas dirigidas a hogares con capacidad de pago, pero sin capacidad suficiente de ahorro.
Política de vivienda
El programa comienza con viviendas disponibles en Montevideo, Artigas y Tacuarembó. Para el subsecretario, reducir Abriendo Puertas a esos primeros inmuebles sería mirar solo una parte de la política ya que “es más amplio que las herramientas que estamos poniendo a disposición”.
Según detalló, el programa involucra el lineamiento dos del Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat y está dirigido a familias que pueden tener capacidad de pago, pero que no cuentan con capacidad de ahorro suficiente.
Di Candia planteó que en algunos casos el alquiler consume “casi un 40% de los recursos del núcleo familiar”, con consecuencias sobre otros gastos del hogar como la educación, salud y alimentación.
Por qué tres departamentos
La elección de Montevideo, Artigas y Tacuarembó responde, según explicó Di Candia, a la disponibilidad concreta de viviendas. “Comienzan en estos tres departamentos, porque son los departamentos que nos están entregando vivienda nueva o que tenemos disponibilidad de vivienda del Ministerio libre y ya arreglada o pronta para poner en el mercado”, señaló.
El criterio inicial, entonces, está vinculado al stock habitacional con el que cuenta el ministerio y no a una delimitación definitiva del programa el cual “va a llegar a todo el país, a los 19 departamentos”.
La expansión estará acompañada, además, por la incorporación progresiva de otros destinatarios. En esta primera etapa, el programa contempla “jefes o jefas de hogar, con niños, niñas, adolescentes o personas con discapacidad de cargo, y el grupo generacional de 18 a 29 años, que sabemos que estamos ante la primera generación que más accederá a la vivienda que sus padres y que sus abuelos”, explicó.
Alquiler social
En la línea planteada por el ministerio, Abriendo Puertas parte de una situación de acceso y permanencia. El Plan Quinquenal señala que el costo de la vivienda afecta el ingreso disponible de los hogares para atender otras necesidades y que la política habitacional debe considerar ambas dimensiones.
En esa línea, la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro, explicó en el lanzamiento que el programa apunta a hogares con “capacidad de pago, pero no capacidad de ahorro”.
Según la información aportada por el Ministerio, la Encuesta Continua de Hogares de 2024 muestra que el alquiler representa 24,1% de los ingresos en los hogares de mayores recursos y 37% en los quintiles más bajos.
El tope es de 8 UR para viviendas de un dormitorio, 10 UR para dos dormitorios y 12 UR para tres. Sobre ese valor, quienes resulten adjudicatarios podrán acceder, si corresponde, a un subsidio parcial calculado de acuerdo con los ingresos del núcleo familiar.
Quiénes pueden postularse
El primer llamado establece requisitos generales para quienes quieran acceder a las viviendas. Las personas titulares deben ser mayores de 18 años, no tener un subsidio habitacional vigente del Estado, no registrar deudas con el MVOT y/o la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y no tener calificación categoría 5 en la Central de Riesgos del Banco Central del Uruguay (BCU).
También se fijan franjas de ingresos según la cantidad de integrantes del hogar. El mínimo es de 15 UR y los máximos van desde 38 UR para un integrante hasta 65 UR para hogares de cinco integrantes o más.
La inscripción se realiza mediante trámite en línea o de forma presencial en las oficinas del MVOT con agenda previa. Los contratos tienen una duración de dos años y pueden renovarse mientras se mantengan las condiciones.
Límite presupuestal y las herramientas disponibles
La pregunta sobre la continuidad de cualquier política de vivienda también pasa por los recursos disponibles. En el caso de Abriendo Puertas, Di Candia ubicó el financiamiento dentro del presupuesto quinquenal previsto para el ministerio.
“Se cubre directamente del presupuesto quinquenal que está previsto para el Ministerio de Vivienda, para nuestro inciso”. En su explicación, señaló que se prevén 3.000 soluciones habitacionales por alquiler social, combinando viviendas públicas y subsidios en viviendas privadas.
El esquema contempla 1.000 viviendas que se construirán con el presupuesto disponible y quedarán en manos del Estado, junto con otras 2.000 soluciones en vivienda privada en las que se subsidiará parcialmente el alquiler.
La demanda futura plantea un segundo punto. ¿Qué ocurre si crece más rápido que los recursos? Di Candia aclaró que “cualquier incremento de la demanda deberá ir acompañado de un incremento presupuestal”. Esa discusión, agregó, excede al Ministerio de Vivienda e involucra al Ministerio de Economía y Finanzas y al sistema político a través de una eventual rendición de cuentas y modificación presupuestal.
Dentro de esas previsiones, el ministerio cuenta con recursos para construir 1.000 viviendas. Di Candia informó que ya se firmó un fideicomiso con la Corporación Nacional para el Desarrollo (CND), de modo que no sea solamente la estructura habitual de vivienda la que ejecute la construcción.
La incorporación de la CND, explicó, permitirá que también pueda construir a pedido del ministerio. Para el subsecretario, eso contribuye a “diversificar las herramientas y ganar tiempo”.
El vínculo con la primera vivienda
Consultado sobre si el alquiler social puede funcionar como una etapa previa a la compra, Di Candia respondió que sí y sostuvo que es “una de las herramientas que tienen mayor nivel de potencia para las familias que necesitan ingresar al mercado inmobiliario”
El subsecretario aclaró que el instrumento presentado es para alquilar y no para comprar. La compra de una vivienda, explicó, cuenta con otras herramientas incorporadas al mismo lineamiento del plan quinquenal y también al programa Abriendo Puertas.
Entre ellas mencionó el programa Entre Todos que “te da el crédito al 95% de una vivienda que se construyó a un precio topeado”. Según agregó, los inversores que participan conocen de antemano el precio máximo de venta establecido para esas viviendas.
Di Candia señaló que “se han presentado muchísimos (inversores) en el interior del país, comienzan a presentarse algunos proyectos en Montevideo con bastante fuerza”.
Recuperar inmuebles y suelo urbano
El programa Abriendo Puertas no queda aislado de la política de suelo del ministerio. En la entrevista, el subsecretario fue consultado por los convenios con privados y por la recuperación de inmuebles degradados, dos líneas vinculadas al Plan Quinquenal.
Su respuesta apuntó a una herramienta legal aprobada durante el año. “Tenemos el avance de la ley votada por unanimidad en el Parlamento en el correr de este año, que permite expropiar inmuebles por deuda compensable”, explicó. Se refirió a inmuebles cuya deuda con el Estado supera el valor de la vivienda en el mercado.
Di Candia explicó que la herramienta permitirá principalmente a las intendencias departamentales, y también a otros organismos del Estado, recuperar suelo privado y pasarlo a la órbita pública.
Ciudad Vieja como uno de los focos
Ciudad Vieja concentra parte de esa estrategia. El MVOT trabaja en la densificación de un área que, según Di Candia, perdió casi 60% de su población en los últimos 50 años.
El objetivo es utilizar suelo público para generar nueva vivienda sin extender la ciudad hacia zonas donde todavía sería necesario incorporar infraestructura y servicios.
El ministerio, dijo, está elaborando los pliegos para llamados a inversión privada sobre suelo público. La intención es que el Estado pueda recuperar ese suelo mediante vivienda nueva y ponerla a disposición de familias que buscan acceder a su primera vivienda.
En ese esquema, la vivienda será exclusivamente para primera vivienda, con 95% del crédito del Banco Hipotecario del Uruguay y la posibilidad de subsidio a la cuota para pagar ese crédito de “hasta el 30% por parte del ministerio”, esto implica que “las familias pueden comprar su primera vivienda por un precio similar o aún menor de lo que consiguen un alquiler en el mercado”.
Para Di Candia, el desafío es ampliar las alternativas disponibles para hogares que enfrentan dificultades de acceso a la vivienda. “La idea es poder llegar a otros grupos que también tienen estas dificultades y seguir ampliando a medida que vamos construyendo vivienda pública”, concluyó.
Minas y Paso de los Toros
El MVOT trabaja en planes piloto en Minas y Paso de los Toros para relevar la disponibilidad de suelo y viviendas en esas ciudades. Según explicó Di Candia, el relevamiento busca identificar zonas con mayor nivel de vacancia y analizar qué posibilidades existen para desarrollar nuevos proyectos habitacionales.
El subsecretario señaló que en algunas áreas ya se están preparando llamados para construir en predios disponibles, mientras que en otras el trabajo se encuentra en una etapa de identificación de terrenos vacantes. La experiencia forma parte de una estrategia que busca conocer las características de cada ciudad antes de definir dónde y cómo impulsar nuevas soluciones habitacionales.
